De aanleiding is bekend. Door gestegen bouwkosten én een onvoldoende geacht rendement voor de projectontwikkelaar bleek het oorspronkelijke plan financieel niet langer haalbaar. In dit stadium zijn andere winstopties dan uitbreiding of verdichting kennelijk niet meer voorhanden. Daardoor komt de regie feitelijk bij de projectontwikkelaar te liggen, terwijl het publieke belang, de bewoners, de ruimtelijke beleving en het milieu het nakijken hebben en een open houding en volwaardige bewonersparticipatie onder druk komen te staan. Geen grondpositie, minder regie De gemeente heeft destijds de voormalige Boerenbond en de bijbehorende grond niet zelf aangekocht en is daarmee geen grondeigenaar. Daarmee ontbreekt een belangrijk sturingsinstrument, waardoor de financiële rekensom van de projectontwikkelaar al snel meer gewicht krijgt dan de ruimtelijke kwaliteit.

Verdichting en schaal

Naast uitbreiding in oppervlakte wordt ook gekeken naar verdichting in hoogte. Tijdens bijeenkomsten met bewoners is gesproken over bebouwing van drie tot zelfs vier lagen. Dat is geen detail. Dergelijke bouwhoogten beïnvloeden het ruimtelijke beeld, de schaal van de omgeving, het dorpssilhouet en de beleving van het cultuurhistorische landschap rond Oirschot.

De akker als financiële buffer

Daar komt bij dat de gemeente erkent dat investeringen in geluidsmaatregelen, landschappelijke inpassing en wateropvang het plan financieel kwetsbaar maken. Als de ambities te hoog blijken, kan een groter deel van de open akker worden betrokken bij de ontwikkeling. Bij tegenvallende haalbaarheid schuift de grens op. Zo verandert het landschap in een financiële buffer.

RNLE: formele grens, versus ruimtelijke werkelijkheid

Hier raakt de discussie aan het RNLE-gebied rond de Boterwijk. Dit gebied is provinciaal beschermd vanwege kernkwaliteiten zoals de openheid van het akkerlandschap, lange zichtlijnen, horizonwerking en de cultuurhistorische verkaveling.

Wie denkt dat deze kwaliteiten alleen worden aangetast door bebouwing ín het RNLE, kijkt te formeel. Drie- tot vierlaagse bebouwing aan de rand van het gebied beïnvloedt door haar schaal en massa niet alleen het landschap, maar ook het dorpssilhouet en heeft een ruimtelijke werking die verder reikt dan de plangrens. Hetzelfde geldt voor (hoge) geluidsschermen, die door hun hoogte en gesloten karakter zichtlijnen doorsnijden en het open landschap visueel afsluiten. In combinatie versterken deze ingrepen elkaar en wordt de openheid van het open akker landschap feitelijk doorbroken.

Wie bewaakt de grens?

De kernvraag is dan ook niet of woningbouw nodig is, maar wie de rode lijn trekt wanneer financiële haalbaarheid en de winstdoelstelling van de projectontwikkelaar steeds opnieuw leiden tot uitbreiding en verdichting. Zonder harde, afdwingbare kaders verschuift die lijn. Niet omdat de ruimtelijke kwaliteit daarom vraagt, maar omdat de rekensom dat dicteert.

Jaap Rietrae Boterwijk-Oirschot

Dit artikel is geschreven op persoonlijke titel en niet namens de Stichting Boterwijk. De stichting is destijds opgeheven in het vertrouwen dat de door de gemeente en de provincie Noord-Brabant gehanteerde RNLE-grens van de Boterwijk een harde grens zou blijven. Deze RNLE-grens vormt een cruciale beschermingslijn voor natuur en landschap